エスクローとは/ハワイ移住計画「ハワイファン!」

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お役立ちコンテンツ ハワイ不動産のマメ知識【エスクローとは】

ハワイの不動産取引に興味や関心のある人なら、「エスクロー」という言葉を一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。
エスクローとは、不動産取引を安全に行うためにアメリカで考案されたシステムで、最近ではインターネットオークションなどでも取り入れられています。商業取引の決済の際に、中立な第三者による決済を行うことで安全な取引を保証するものです。
ここでは、ハワイでの不動産売買に欠かせない「エスクロー」について、詳しくお話していきます。

エスクローとは

日本の不動産取引との大きな違いとして挙げられる「エスクロー」システム。売り主と買い主の間に立つ中立な第三者機関で、売買代金のやり取りや名義変更までの手続きを一括して行い、取引を監視するシステムです。
売り主は、エスクローの権利書と引き換えに入金が保証されており、一方で買い主は売買代金の支払いをする前に物件の内容についての調査や確認が保障されています。ハワイの不動産取引においては、このエスクロー会社の利用は必須となり、売り主と買い主の直接的なやり取りはないのが一般的。
エスクローによって、不動産取引の内容は各費用や手数料の明細などもはっきりと分かり、公正かつ安全でスムーズな取引が約束されています。
エスクローを開設してから、すべての手続きが完了するまで通常は1ヵ月程度の日数がかかります。

エスクローはフランス語で「巻物」という意味の 「escroue」という言葉が語源です。
これが、フランスからイギリスに渡り 「権利譲渡証書」 の意味で使われるようになりました。
それが、アメリカでは徐々に内容や意味合いが変化していき、今のエスクローシステムとして引き継がれるようになったようです。

エスクロー会社の役割

エスクロー会社は、ハワイ州政府により不動産の証書受託業務を行うことを許された公正中立な第三者機関で、100年以上の歴史があるシステムです。
エスクロー会社とは、売り主と買い主が同意した契約書に従って、物件に問題点や瑕疵がないかを調査し、それをきちんと是正するところです。
日本の信託銀行と弁護士、司法書士の役割を併せ持つ機関であり、登記までの手続きを第三者の立場で代行してくれます。
どのエスクロー会社に委託するかは、売り主と買い主の同意の下で決めることになっています。

売買契約が成立したら、売り主と買い主の双方が署名したすべての契約書とデポジットと呼ばれる手付金をエスクローに送ります。
これがエスクローの開設(エスクローオープン)と言います。その後の売買代金は、すべてエスクローに入金します。

エスクローは、開設してから決済までの期間内に、ホームインスペクション(建物の調査)、権限調査、売り主のローンの残高の支払い、シロアリ検査などの業務を行います。
また、売り主と買い主の間に生じる固定資産税や管理費などの清算や、不動産エージェントとのコミュニケーションを円滑に行うのも役割の一つです。
不動産の譲渡書を弁護士に作成してもらい、すべての書類を整えて売り主と買い主に送り、公証人を立てて書類に署名をします。売り主も買い主も書類の全ては、指示に従ってエスクローに返送します。

売買代金も一旦エスクローが預かり、売買に関連する必要経費の計算から支払業務まで行います。
登記書類の作成から登記の実行、名義変更まで手続きの一切をエスクローが代行してくれます。

エスクロー費用について

エスクロー会社への手数料は、物件価格の1〜2%が通常で、一般的に売り主と買い主が折半することになっています。
日本での不動産購入の際には、7〜10%は諸費用がかかりますが、ハワイでは売買仲介手数料や不動産所得税がかからないため、不動産購入の諸費用を抑えることが出来ます。
売買仲介手数料は、日本では売り主と買い主それぞれの仲介業者に約3%を支払いますが、ハワイでは売り主のみがまとめて約6%を支払い、双方のエージェントで分けることになっています。

ハワイでは買い主は、エスクローの開設から登記をして名義変更が済むまでに3回に分けてエスクローに入金するのが一般的です。
登記が完了するまでの間は、売買代金の全額をエスクローが預かっており、登記完了の確認後に、エスクローから売り主に渡る仕組みとなっています。

①エスクローを開設(エスクローオープン)する際に、
  最初のデポジット(手付金)をエスクローに入金します。
②物件のホームインスペクションを終え、買い主が購入手続きの継続を承認した場合、
  2回目のデポジット(手付金)をエスクローに入金します。
③登記(名義変更)と同時に、売買代金の残金をエスクローに入金します。

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