所有権と借地権の違い/ハワイ移住計画「ハワイファン!」

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お役立ちコンテンツ ハワイ不動産のマメ知識【所有権と借地権の違いと比較】

所有権と借地権の違いと比較

ハワイの不動産物件には、大きくわけて「土地が所有権付きのもの」と「土地が借地権付きのもの」があります。
所有権付き物件を「フィーシンプル(Fee Simple)」と言い、借地権付き物件を「リースホールド(Leasehold)」と呼んでいます。
ハワイの不動産物件をリスティングする際には必ず、「フィーシンプル」か「リースホールド」なのかを明記しなければなりません。
ハワイでコンドミニアムなどの不動産の購入を考えた時には、まずこの二つの違いについて事前に知っておく必要があります。ここでは、所有権と借地権の違いについて詳しく見ていきましょう。

所有権・フィーシンプル(FS)とは

一般的に「所有権」と言われているものは、土地付き完全所有権のことで、ハワイでは「フィーシンプル」と呼んでいます。
所有権付きの物件を購入した場合には、土地と建物の両方がオーナーの所有です。コンドミニアムやマンションの場合には、ユニット内の空間を所有と共に、所有するユニットの広さに比例する割合分の敷地の一部を所有することが出来ます。

この権利の所有者は、自由に売却や遺贈も可能。土地と建物が自分のものとなるため、月々の借地料や諸費用を払う必要がありませんが、購入価格は必然的に高くなってしまいます。
フィーシンプルの物件購入の際に受け取る権利書は、「ディード(Deed)」と呼ばれています。

借地権・リースホールド(LH)とは

「借地権」とは土地借地権のことで、賃貸借契約に基づき一定期間のみ土地を保有出来る権利のことを指します。所有権との違いは、「土地自体の所有は出来ない」ことです。
具体的には、コンドミニアムやマンションの建物は所有しますが、土地は借りるという意味です。

ユニットの所有者を「レッシー」と呼び、レッシーは「地主(レッサー)」に「借地料(リースレント)」を定期的に支払います。
リースホールドの場合は、「アサイメントオブリース(Assignment of Lease)」という賃貸借契約の譲渡書を権利書として受け取ります。
フィーシンプルと比較すると購入価格が安いことが最大のメリットですが、月々発生する土地の借地料、固定資産税、メンテナンス費用などの維持費が予想以上にかかるので、注意がしましょう。

定期借地権の賃貸契約のことを「マスターリース」と言います。
ほとんどのマスターリースには、「Surrender Clauseサレンダークローズ」という条項が盛り込まれていて、賃貸借契約が満期を迎えた時には、土地と建物が地主に返還されることが明記されています。
賃貸借契約で発生する借地料のことを「リースレント」と呼んでいて、何年か毎に更新されます。

地主は土地の権利を切り売りして、借地権(リースホールド)から所有権(フィーシンプル)に変更することも出来ます。これを「フィーコンバージョン」と呼んでいて、地主側が提示した価格で購入可能な人だけが買うというのが現状です。
リースホールドの物件を持っていて、所有権(フィー)の売り出しがあった場合には、出来るかぎり購入しておいたほうが良いと言われています。

借地権付き物件を購入するリスク

ハワイで営業が出来る不動産エージェントは大きく4つに分類されていて、保有しているライセンスがそれぞれ異なります。
ハワイの不動産エージェントのホームページや名刺には、(RA)(R)(S)(B)のどれかが明記されていて、どのようなライセンスを保有しているかが、はっきりとわかるようになっています。
(R)や(B)などのブローカーライセンス保有のエージェントは、比較的不動産売買の経験が豊富な人が多いと言われています。
ハワイでの不動産購入を検討する際には、初めに不動産エージェントのライセンスを確認して、選ぶ際の基準にしましょう。

  • 月々の借地料は、更新時に大きく跳ね上がる可能性があります。
  • 借地権の満期を迎えると、その土地と建物は地主に返還されます。
  • 借地期間が35年以下の場合には、銀行から30年ローンでの借り入れが不可能です。
  • 借地期間が20年以下の場合には、銀行から15年ローンでの借り入れが不可能です。
  • 銀行によっては、借地権付き物件に借入が出来ないところもあります。
  • 借地期限が短くなるにつれて不動産価値が下がるため、物件の市場価格が低い設定のケースが多々あります。


借地権付きの物件を購入する際には、これらのことを念頭に置き検討しましょう。

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